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央广财经评论:一线楼市平稳回暖 刚需可适时入市
Monday, May 4, 2015 17:42
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2015-05-04 17:42:00

来源:央广网


  
【导读】五一小长假适逢“330新政”满月,升温似乎成为楼市近期的主旋律。《央广财经评论》本期观点:一线楼市平稳回暖刚需可适时入市。


  央广网北京

54日消息 据经济之声《天下公司》报道,五一小长假适逢“330新政”满月,升温似乎成为楼市近期的主旋律,假日之后的第一天,很多关于楼市回暖的报道见诸报端。


  据证券时报报道,“五一”前夕,广州102市共有20个楼盘拿到预售证,新增4948套住宅房源;在南京,“五一”期间有四个楼盘开盘,和以往的冷清相比,各个售楼处的人要多了许多,个别楼盘在小长假首日便售出九成;佛山取消了限购政策,开发商借此推出多重促销吸引客人,“五一”期间市民看楼热情高涨;上海“五一假日楼市”房展会迎来火爆人气;北京“五一”期间大部分项目人气也明显增加。业内人士分析,从4月整体签约量看,一线城市涨幅最明显,整体销售量环比上涨幅度都超过50%,预计5月一二线城市有望环比再次出现上涨。


  但是也有业内人士表示,楼市部分回暖确立,但三四线城市由于库存高企、需求不足,仍然面临“去库存”难题。


  纵观全国楼市,虽然楼市成交量有所回升,但高库存仍是不容忽视的现实,有业内人士分析,从目前新开盘的一些项目来看,价格较为平稳,在高库存的压力下,目前很多房企还不敢大幅涨价,房地产市场“量增价稳”的态势仍会在较长时间内延续。我们认为,即使楼市回暖,也不会再出现房价暴涨的情况,而是会进入一种平稳健康发展的状态,而且不同城市分化会愈加明显,从政策层面讲,会越来越有利于刚需和改善性需求入市。


  最近关于一线城市楼市回暖的信息频频见诸报端,有媒体报道说,4月份北京住宅成交量大增超50%,五一小长假楼市延续了4月份的情况。羊城晚报的报道说,“五一”小长假仅前两天,广州市便成交785套,超过前三年“五一”三天的成交量。但也有网友表示,实际看房经历表明,市场回暖并没有媒体说的那么明显。根据经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同的观察,媒体报道的数据和现实的情况还是有一些出入的:


  
韩世同:我也看到最近这个报道说“五一”成交非常火爆,但是这些报道的成交可能有一些比较大的出入,数值差不多大了将近一倍。我也观察了一下,其实像北京“五一”的时候,两天,新房成交只大概只有两百套,日均才有一百套,并不是太理想,还不如广州。我们再回过头来看,北京4月份成交比3月份的确是增长了50%,它是8000多套,3月份是5000多套。这个基数还是非常非常的低,广州也是增长了三成多,也是从5000多增加到7000多套。当然这个趋势是好的,但是我们看到现在5月份的成交的确出现了一个比较好的局面,因为最近这个我们看到不断有利好,又降息又降准,而且还有放开二次置业的二手交易的税费。二手的交易已经非常火爆了,但是在一手的话,可能二套房的政策还没太落实,所以我觉得在这一方面如果加紧落实的话,它对市场的成交是的的确确是可以由所促进的。


  另外,很多人预计新一轮降息窗口也正在临近。综合这些因素,对于5月一线城市、二线城市和三四线城市的楼市发展趋势,韩世同认为:


  
韩世同:我觉得整体上都应该出现成交放大的局面。因为现在不断的利好叠加,其实在市场上应该有所触动。当然包括二三四线的城市现在还要立足于本地的购房需求,尽可能释放刚需的产品,小户型、中小户型,这样才有可能促进成交,尤其在价格方面不太适宜借着利好来抬升价格。我觉得现在的政策还是应该支持成交,而不应该放到提升价格这方面。


另外,也有媒体报道说,上海“五一假日楼市”房展会人气上升,和前几次房展会略显冷清的情景形成鲜明反差。根据经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭的观察,上海楼市回暖迹象比较明显。


  
杨红旭:上海楼市应该是4月份回暖比较明显,主要反映在成交量上。4月份上海市的二首房成交量3.6万套,这个数据很惊人,是历史第二高,第一高就是20133月份,当时超过7万套。新房成交量也有一个大幅的增长。至于5月份,房展会因为不是很重要,现在尤其是一些网络房地产平台的出现,导致传统房展会的效应在降低。今年房产会人流量相比去年十一假日房展会有一定的增长,但是相比去年“五一”还略有下降。所以说房展会我们一般不把它看作风向标了,因为4月份的数据已经说明了一切,市场已经是快速在成交趋于活跃了。


  那么5月份对于4个一线城市来说,成交量和价格的变化又会是怎样的一个趋势呢?杨红旭认为:


  
杨红旭:是量价双增。一般市场要经历几个阶段,去年的23季度是量价齐跌;去年4季度是量增,价格开始止跌;今年的3月份、4月份是量重新增,价格已经开始涨了。根据我们的观察,全国70个城市当中的4个一线城市,它的房价在去年12月份就已经环比止跌开始涨了,之后有一个盘整和震荡,今年4月份、3月份价格涨幅进一步扩大,所以说现在是全国70个城的房价还没有止跌,我估计在5月份会止跌翻红,但是一线城市已经提前三四个月已经开始翻红了。4月份的量非常关键,因为房地产的规律是量先变化,价后变化。今年4月份这个量是很大很大,二手房非常火爆,新房成交量会受制于供应量等因素,没有二手房那么火爆,这就意味着经过去年10月份量开始反弹之后,今年3月份,尤其4月份继续放量,价格是必涨无疑。所以说这个价格到了5月份量价齐增的势头会进一步的放大,尤其价格的涨幅会进一步放大。


  杨红旭认为,对于二线城市以及三四线城市打算购房的人来说,还要参考当地的库存情况,再做决定。


  
杨红旭:一线的话其实是没有任何的疑问的,你必须要尽快买。现在已经涨了,你如果不买的话,到明年回头一看又涨了15%20%。二线城市是分化的,有些城市比较强,像合肥、南京、郑州、厦门这种城市是比较强势的,也有部分二线城市库存压力比较大,跟大部分的三线城市差不多。我认为部分二线城市当中比较强的城市,你也应该尽快买。那些库存量偏大的二线和多数的三线城市,再观察一下也无妨,但是你要知道等到一线城市和部分二线城市房价起来的话,很多二线和三线城市也有个跟随效应,它可能库存大,但是它要会跟着大势去走。所以说这个库存大的城市,只允许你观察一个季度到两个季度。

     

2015-05-04 17:39:09

原始网页: http://blog.sina.com.cn/s/blog_4735975f0102vhm0.html

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