日前上海和深圳几乎同时出台的楼市新政，上海的楼市新政包括对首套房的认定从严，非普通二套房首付比升至70%，对非上海户籍人士提高限购门槛，要求银行不得进行利率竞争，严格执行既有利率优惠规定。首套房贷款利率要求严格执行最低九折优惠；对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年等等。而深圳楼市新政最主要的几条政策是非深户购房社保1年改3年；首套房贷款还清，二套房首付最低由3成提高到4成；十三五期间开发建设40万套保障房等。不管怎样，上海和深圳显然打响了2016年一线城市楼市调控的第一枪，未来楼市将走向何方？我今年3月22日参加2016观点年度论坛楼市讨论会“沙面开讲”时，曾谈了自己对这一问题的不少观点和看法，尝试解读一二线城市房价暴涨的原因和为何要去库存等问题，可供大家参考。

              谁是楼价暴涨的“元凶”？

现在大家好像都把深圳房价暴涨归咎于零首付，归咎于众筹炒房，但单靠这个零首付和众筹炒房，楼市能有这么火吗？我们回顾一下深圳房价是什么时候开始暴涨的，其实去年年初就开始涨了，涨到现在接近一年时间涨了百分之五六十。我印象非常深刻的是当时龙华四个楼盘一夜之间房价从2万翻到了4万，到现在我都觉得这是一个突发事件，起因是什么到现在我们也还是懵懵懂懂。深圳楼市居然可以一夜之间翻一倍依然有人排队去买，我觉得这是深圳又一次创造的一个“奇迹”。

但是房价上涨的先决条件是资金，是信贷。房地产现在跟整体经济是背道而驰的状况，尤其是在一线城市和部分二线城市，主要原因我觉得是去年以来多轮的降息和降准。因为，光是楼市的刺激，恐怕不需要这么多轮的降息降准。去年6月份以后，连续三次的双降，对楼市来讲其实是一种救助，这种强心剂太猛了，以至于我们现在看到楼市接连暴涨这个火爆的现象。在整体经济调整的情况下，楼市还能出现这种火爆现象，我觉得非常的反常。所以大家不要太高兴，如果这种火爆瞬间消失了怎么办？

深圳的楼市会不会跌？

曾经有媒体问我，香港的楼市跌了深圳的楼市会不会跌，会不会受影响？我认为是会的。我写了一篇稿子，标题就叫《深圳楼市需防患于未然》，但其实我是认为就是防也防不住。因为，有暴涨就必然会有暴跌，既然深圳的楼市已经暴涨了，有什么方法可以防止其暴跌呢？我一直认为，防止房价暴跌的唯一方法就是防止房价暴涨，现在深圳房价已经暴涨了，只能尽快做好应对房价暴跌的措施和准备了。

现在来深圳的二手楼价已经开始跌了，但这仅仅是一个信号，一个动向，会不会产生连锁反应？会不会引发比蝴蝶效应还要猛烈的效应？会不会引发系统性的风险？系统性风险有多大？应当密切观察。我们大家都在说现在经济下行、各行各业都不景气的情况下，为什么房地产还要涨？现在二三四线城市都要去库存了，怎么房价还要涨？

我们确实也看到深圳的房价越涨越高，已经由居住型为主导的市场转变成为投资投机为主导的市场，而且跟股市一样，进入了博傻阶段大家去买并不一定值这么贵的东西，是希望后面还有人来接盘，如果接盘的人不出现，情况就非常糟糕了。

我们要防止这种状况出现，因为现在房价上涨是缺乏市场基础的。希望经济持续稳定的不断向上是不可能的事情，一定有周期变化的，不应该设法把经济的冬天变成经济的夏天，这样的思维本来就不对，我们应该顺势而为，利用经济的规律性去产能。

                 为何房地产要去库存？

我认为中央决定今年房地产重点是去库存这个部署非常的英明。我们现在是有一亿多农民工，其实应该是有两亿多了。农民工怎么办？他们在一二线城市呆不下去，又回不了农村。农二代更麻烦，高不成低不就怎么办？回到三四线城市安顿下来，这是一个很好的解决办法和战略部署，关键的一点是要解决他们就业问题，而不是一味地鼓励他们买房。

现在国家已经在提要发展农业的一二三产，农业其实原来仅仅定义成一产，现在我们提出围绕着农产品有制造业、加工业就是二产，农产品物流、农产品配送和农产品电商其实就是第三产业。这个第三产业谁来做呢？城里人去做也可以，但是城里人跟三四线没有感情关系的话其实是不会去做的。我们就是应该让回去的农民工市民化了以后，到三四线城市去发展这些产业。但这里面有一个先后秩序，先是就业、户籍，然后才是买房子，安居同时又要乐业。

这样一个暂略部署既解决了三四线的库存问题，有解决了农民工的安置问题，还能促进户籍、住房制度改革和推动新型城镇化建设，可谓一石多鸟、一举多得。因为，一二线城市的房地产即使再火爆也最多只能解决20%开发商的吃饭问题和市场问题，剩下的80%怎么办？去年是因为银行放水，房地产市场情况都比较好，甚至接近了2013年的成交状况，但是这种状况今年和未来还会那么好吗？我们要想到以后该怎么办。

所以，不要把去库存的药方拿来涨房价，尤其是不要把三四线城市的药方拿到一二线城市来涨房价。我一直认为，出台政策的时候缺乏正确的解读和引导，这是很关键的地方，任由媒体解读就容易误导这个市场。我当时曾讲中央这一战略部署如果能够实施的话其实是很有意义的，新型城镇化都有可能被推动，要是这么多人到三四线城市，不仅库存的房屋可以消化了，还带来医疗、教育、卫生、商业等方面的需求，从而推动新型城镇化的建设。

国家已经提出了户籍制度改革、住房制度改革等来带动，其实就是让农民工也应该享受保障房，应该有公积金。现在农民工还不是市民待遇，这些方面还没有相关政策。我们现在的政策就是“你买房吧，给你一点钱等都可以”，这样恐怕不行，还不够细致，我们应该做得更细致一些。

                      房地产会引发金融风险吗？

近期许多经济学家和金融学家都不约而同地发声，要警惕房地产引发金融危机。经济学家林毅夫、陈志武在博鳌论坛同时预警楼市，要小心触发金融危机；新加坡政经评论家郑永年也指出最近一线城市房价飙涨绝对不是一个好现象，非常不正常。楼市疯狂的主基调下，预警的钟声或应尽早敲响。

经济学家林毅夫在博鳌论坛预警房地产：小心触发经济危机。他认为：“如果有太多投机性的买房就会出现房地产商的泡沫，一旦房地产泡沫的话会触发金融危机。一个方面支持房地产市场的发展，另外一个方面我们得小心谨慎”。

旅美经济学家陈志武则认为：中国正在朝着次贷危机走去。他表示：“我非常担心房地产市场。与此同时我想再一次强调，这个又是政府作为的一个结果，比方说从今年年初以来元旦到现在地方政府在放宽各种限购政策，允许购买多套住房了，首付率降低了，甚至有些地方零首付。如果看一下次贷危机的话，中国朝着那个方向走了。”

新加坡政经评论家郑永年则认为：中国一线城市房地产飙涨现象非常不正常。他指出：“我们现在如果再次用行政干预的方式去库存，就会导致很多的负面效果，应该善用市场机制。如果房地产市场解决不好，不仅仅是经济问题，更是一个社会问题。最近一线城市房地产飙涨，绝对不是一个好现象，非常不正常。”

我只是希望和期盼：他们和我的耽心都是多余的。

（本文是为明商杂志撰写的专稿）

　　                                        2016年3月28日

2016-03-27 16:26:19

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