| 在线人数: | |
| 总访问量: | |
| 总文章量: |
|
|
1、 地方政府财政收入是否依然依赖“卖地”？在我看，过去这件事是导致中国房价不断上涨的关键原因，但现在呐？实际上，中央政府已经注意到这个问题，而为此正在开展相应的税收调整，比如房产税。如果房产税实施，那地方政府的财政将源自存量房收入，而且谁房多谁多缴税。当然，现在还只是试点，而没有全面实施，所以绝大多数地方政府还要依赖增加房地产开发的土地储备获取所得。
2、 但今非昔比了。当地方政府试图继续推高房价，扩大房地产开发，而实现更多卖地收入的时候会忽然发现，其实房地产市场总体已经处于阶段性饱和状态。于是，我们看到中央对去除房地产库存非常着急，而地产开发的速度也出现了较大幅度的回落，更重要的是，商业银行对房地产商的贷款已经显得十分审慎。
3、 综合来看，地方政府收入作为房价上涨的原生动力，目前不是在加强，而是在减弱。这一点，与前边所有房价高速上涨时期都不一样。比如，1998年之后，房价逐级上涨，确实是因为市场需求巨大，而房地产开发方兴未艾，政府土地收入更是不可或缺的重要财源。2008年之后房地产政策放宽，是因为此前一系列房地产紧缩政策，加之金融危机后外国人抛售中国地产套现，使得各地土地大量流拍，地方财政收入受到巨大威胁，甚至已经无力出资配套中央紧急出台的各项经济刺激政策。怎么办？用强刺激政策启动楼市，增加地方政府卖地收入。所以，我们必须注意到，一旦地方政府“些许摆脱”土地收入依赖，房价回归理性的概率极高。
4、 所以就我个人的理解，本轮房地产价格的突然暴涨，不过是一种“回光返照”似的激动。而火爆者基本基于一线城市和部分二线城市，基本没有向三四线城市传导。但当一线城市再次限购之后，未来会不会传导？说不清，但至少目前还看不到迹象，而我的看法是，传导会极其微弱。原因是，三四线城市的产业不发达，留不住人。它们所能指望的是“农民进城”，但农民进城的购买力是否可以推高房价？
5、 中国的发地产市场就是这样的规律：中心一线城市房价大震，不仅震级要高，而且持续时间要长，然后余震才会波及到三四线城市。本轮房价上涨，震级不小，但持续时间过短，所以对三四线市场的房价影响有限。估计市场很快会回归理性和冷静。
6、 为什么去年中国一线城市房地产市场火爆异常？我认为，关键是中国老百姓的投资出路过窄。当利率下降，而股市在杠杆催动之下快疯快死的情况下，游资寻求其他投资出路，而这时恰逢信贷政策稍松，加上房地产去库存政策的作用，大量投资、投机客涌向房地产市场，但以我看，大多数房地产投机者被套住的风险巨大。今天，中国社科院发布《中国房地产蓝皮书》，对中国房地产市场总体发展情况进行梳理，而其得出的结论是：2017年下半年，中国房地产市场“有可能”再次出现全面回落。
7、 当然，我并不排斥个别地区、因为特殊事件而出现房地产价格的大幅上涨。比如，北京通州极其周边地区，因北京市政府搬迁而呈现房地产价格的暴涨的情况。但总体而言，中国政府绝不希望房地产价格过于离谱地超越老百姓承受能力。所以，大量的经济适用房、保障房也将渐渐释放，而这同样将压制房地产价格的暴涨。我承认，经适房和保障房购买人群与商品房购买人群不是同一群体，但毕竟会有部分重叠，这也是无可非议的事实。比如，京郊农村改造，给农民建设的用房许多都是按照经适房标准，而同时这些房屋当中有许多也变成二手商品房，成为市场供给的一部分。
8、 所以我很善意地提醒投资或投机购房的商客们，当心流动性和被套的风险，而且必须考虑到投资成本具有很强的不确定性。
2016-05-05 00:39:04
